近期，上市公募REITs产品陆续发布了2023年三季报，尽管板块间的修复节奏受到经济周期等因素影响依旧延续分化格局，但整体向好的趋势已较为确定。
　　尤其就产业园区板块来看，各项目资产间的租赁情况表现虽有分化，部分基础设施面临短期的空置问题，但可供分配金额完成度仍有保障。
　　在大部分业内人士看来，产业园作为“国内大循环”的重要基础，随着经济基本面的持续修复，未来发展依旧可期。
　　板块表现边际回暖
　　可以看到，2023年以来，受宏观经济周期影响，部分产业园区出现了租户到期不续约、提前退租等情况，这也致使个别REITs底层资产因重要现金流提供方退租而出现了经营业绩的负面波动。
　　然而，进入三季度，随着经济基本面的企稳修复，叠加原始权益人、基金管理人、运营管理机构等参与方的积极主动管理，大部分产业园的出租情况呈现出了边际修复的趋势。
　　举例来看，今年三季度，东吴苏园产业REIT实现营业收入约0.74亿元，同比增长17.2%、环比增长6.49%。中金湖北科投光谷REIT三季度经营活动产生的现金流量净额约为2112万元，实现可供分配金额1856万元，按发行规模计算年化分派率为4.68%；累计（6月9日至9月30日）实现可供分配金额2411万元，年化分派率为4.90%，均高于招募说明书同期预测的可供分配分派率4.62%。
　　再就国泰君安东久新经济REIT和国泰君安临港创新产业园REIT来看，两只产品在运营管理方面体现出了较强的稳定性。国泰君安临港创新产业园REIT三季度录得收入约1210.49万元，净利润655.83万元，经营活动产生的现金流量净额为617.09万元；国泰君安东久新经济REIT三季度录得收入2805万元，净利润1600万元，经营活动产生的现金流量净额为2372万元。
　　至于华安张江产园REIT方面，截至9月末，该产品的底层资产——张江光大园项目出租率为78%，较二季度末水平上涨7.43个百分点；尽管因重要租户提前退租，张润大厦三季度末的出租率仅为57.2%，较二季度读数明显下降，但在原始权益人、基金管理人、外部管理机构的努力下，空置面积得到部分去化，对比退租后时点的出租率，9月末出租率已回升约8个百分点。
　　“作为‘国内大循环’的重要基础，个人认为，伴随经济基本面的稳步修复，产业园板块经营业绩的持续回暖为大势所趋。”一位机构交易员向记者表示，“现阶段，以高新技术产业园区为代表的各类产业园已成为我国各类产业成长的重要平台、新兴城镇化建设的重要途径，同时也是我国经济发展的重要引擎。”
　　扎实做好园区管理
　　毫无疑问，当前如何做好基础设施项目的运营管理，不断优化、提升运管能力是每个上市REITs项目的“必答题”，因为REITs的运营业绩与运管能力密切相关，而具有专业运管团队的REITs项目必将更受市场青睐。
　　那么，通过怎样的差异化增值服务才能提高资产的核心竞争力？如何借由特色管理等举措带来更多、更大社会效益？
　　国泰君安临港创新产业园REIT的运管机构负责人表示：“在日常运营过程中，我们除了向园区企业提供常规的管理服务之外，还推出了一些差异化增值服务。例如，提供免费科创咨询服务，辅导园区企业进行科创专项申报；提供‘管家式’金融服务，整合各类银行、保险、VC/PE合作机构等金融资源，为园区企业提供精准融资；联合上海各类高校、行业机构、园区优质企业搭建产教融合创新平台，通过深挖区域人才群体特质，分层次、分类别、分阶段提供人才靶向服务。”
　　东吴苏园产业REIT的运管机构则就降本增效方面进行了诸多安排。具体包括，推进“创新链、产业链、人才链、资金链”四链融合发展；持续推进绿色低碳转型，将绿色低碳作为产业园可持续发展的根本之策，通过持续降低“含碳量”、提高“含绿量”，增加高质量发展“含金量”；积极实践产业园实体化与数字化融合发展——深化数字技术创新、数字化转型、数字产业园建设方面的工作，积累数据资产；另一方面通过国科数据中心、超算中心等平台，推动客户实现数字化转型、释放发展动能。
　　国泰君安东久新经济REIT则致力于ESG实践，据项目的相关负责人介绍，目前东久（昆山）智造园已建成了4.499MW分布式光伏发电项目，预期运营年限25年，年平均发电量合计497万千瓦时，每年可节约标准煤1650吨，减排二氧化碳4500吨，相当于种植树林205亩。“这是东久新宜集团在清洁能源供电的初步实践，该项目的落地标志着东久新宜集团迈出了降碳减排的可持续发展标志性的一步。”上述负责人称。
　　精益运营实为关键
　　总而言之，在国内经济形势整体逐步向好的大背景下，产业园区REITs资产因具备长期的健康发展基础，其优质底色必将获得进一步彰显。
　　值得一提的是，中国产业园区的经济发展主要由两大国家级核心园区推动，即以加工制造业为主的“经开区 (经济技术开发区）”和以发展高新技术产业为主的“高新区（高新技术开发区）”。
　　“依托于政策和政府支持，国家经开区、国家高新区的生产总值自2017年以来呈现增长趋势，2022年生产总值已分别达到15.0万亿元和16.5万亿元。”上海国泰君安证券资产管理有限公司研究员范明指出，“向后看，核心区域特色定位园区的经济引擎作用将越加凸显。”
　　至于未来哪类产业园区REITs将更受市场机构青睐或者说更值得投资者布局？
　　多位受访的业界专家指出，精益运营是优质产业园的必然发展方向，可由以下几个维度对标的REITs的底层资产进行挖掘、分析。
　　其一，为是否进行了定制开发。市场实践表明，精准定位目标客群，根据目标产业特有需求开展定制化空间设计与基础设施配套开发的产业园，客户黏性较强，付费意愿度更高。
　　其二，为是否制定了园区运营管理标准。例如，财务管理制度、安全生产管理制度、廉洁尽职管理制度、突发事件应急管理机制、内部控制制度等。
　　其三，为数字化技术渗透、改造。站在园区招商的角度，产业园运营管理机构可基于招商数据库，开展高效招商。租赁期间内，大数据亦可帮助园区准确判断企业运行情况，提供个性化的园区服务。
　　最后，是多元化的园区服务。产业园稳健发展的根本是租户。产业园运营管理机构可根据租户所处的不同发展阶段，为其提供不同的服务，在帮助租户成长的同时，深度了解租户需求，加强租户黏性。
（文章来源：新华财经）